Så här granskar du föreningens ekonomi
Går du köptankar? Plötsligt kan läget vara skarpt. Kalkylen håller och du vill köpa.
Men hur granskar du föreningens ekonomi? GP Bostad visar grunderna. För egentligen är det inget hokuspokus. A och O är att föstå resultat- och balansräkningen i årsredovisningen.
Häng med!
Resultaträkningen
Resultaträkningen visar föreningens intäkter och kostnader under året. Om intäkterna är större än kostnaderna har föreningen gått med vinst. Men målet är bara att gå runt.
Intäkter
Viktigast är medlemmarnas avgifter och hyresgästers hyror. De ska täcka kostnaderna. Det är illavarslande om en förening går med förlust år efter år. Däremot behöver inte en förlust i sig vara farlig.
Kostnader
Föreningen har kostnader för att sköta huset. Under Reparation och underhåll kan du hitta orsaken till en eventuell förlust. Föreningen kanske har målat fasaden, vilket både kan vara bra och en förklaring till förlusten. Större värdehöjande reparationer syns dock inte under underhåll. Då skulle föreningen skulle gå med en gigantisk förlust under just ett år. Kostnader för sådant som takbyte delas istället upp på flera år, man säger att de skrivs av. Hur mycket som skrivits av hittar du under avskrivningar.
Avskrivningar
Avskrivningar ska fördela kostnaden för en större ombyggnad eller renovering över en längre tid. Exempelvis kan ett nytt plåttak gagna medlemmarna i cirka 30-40 år. Posten ska motsvara årets slitage på fastigheten och maskiner räknat i pengar. Att avskrivningar görs är viktigt. Görs inga döljs värdeminskningen samtidigt som föreningens resultat friseras. Det är dödsdömt i längden.
Finansiella intäkter/kostnader
Här ska du titta noga. Här avslöjas vad föreningen betalar i räntor på lån. För att ta reda på ”din” lägenhets ”ränteutgifter” multiplicerar du lägenhetens så kallade andelstal med räntekostnaden. Står det att föreningen får räntebidrag trappas bidraget ner för varje år. Därför är det klokt att räkna fram verkliga kostnaden för räntor. Ta räntekostnader minus räntebidraget. Dividera differensen med föreningens långfristiga skulder, som du hittar i balansräkningen. Du får fram genomsnittlig ränta för föreningens lån. Är den under aktuell marknadsränta finns det risk för att räntorna kostar mer framöver.
Årets resultat
Trots vinst kan det finnas ett stort underskott i föreningen. I så fall står det under Balanserad förlust långt ner i balansräkningen. Underskott behöver inte vara detsamma som dålig ekonomi – om föreningen gått med vinst täcker ju intäkterna kostnaderna. Underskottet kan bero på att föreningen gjort saker med fastigheten tidigare år. Om inte måste föreningen förr eller senare höja avgiften eller sänka sina kostnader. Ta reda på varför och när underskottet uppstått. Som spekulant ska du alltid fråga både mäklare och personer i föreningens styrelse vilka stora kostnader som tagits och vilka utgifter som är att vänta.
Siffrorna i resultaträkningen nedan är bara exempel.
INTÄKTER Avgifter o hyror 500 000
KOSTNADER Fastighetsskötsel 20 000 Uppvärmning 100 000 Vatten 25 000 El 20 000 Rep o underhåll 50 000 Övrigt 45 000 Summa Kostnader 260 000
Resultat före avskrivningar 240 000
AVSKRIVNINGAR Byggnad o mark 30 000 Maskiner 10 000 Summa Avskrivningar 40 000
Resultat efter avskrivningar 200 000
FINANSIELLA INTÄKTER/KOSTNADER Ränteintäkter 10 000 Räntekostnader – 110 000 Summa finans int/kostn – 100 000
Resultat efter finans int/kostn 100 000
Avsättning yttre rep.fond – 25 000
Resultat före skatt 75 000
Fastighetsskatt – 30 000
ÅRETS RESULTAT 45 000
Balansräkningen
Balansräkningen visar föreningens ekonomiska kondition vid årets slut. Tillgångarna är hur mycket pengar föreningen har – skulderna och det som kallas eget kapital talar om hur föreningen finansierat fastigheten.
Tillgångar
Omsättningstillgångar är föreningens kassa och pengar på banken. Ju mer pengar (= bättre likviditet), desto bättre klarar föreningen oförutsedda utgifter utan behöva ta nya lån. Tumregeln är att posten åtminstone bör uppgå till 25 procent av summan av avgifter och hyror. Anläggningstillgångarna är låsta. Fastigheten är den viktigaste. Var medveten om att fastighetens värde på pappret ofta inte säger ett dyft om marknadsvärdet. I gamla föreningar är det bokförda värdet i allmänhet lägre än marknadsvärdet, i nya kan det vara tvärtom.
Skulder
De långfristiga visar föreningens lån. Se upp om den har stora lån och dryga kostnader som byte av stammar*, tak och fasader är att vänta. Stora lån gör en förening mer räntekänslig och med stora skulder måste den plocka in högre avgifter för att amortera och betala räntor. Men en stor i skuld siffror behöver inte innebära en tung skuldbörda per lägenhet. Multiplicera ”ditt” andelstal med långfristiga – och om du vill – även kortfristiga skulder för att ta reda på hur stor skulden är för ”din” lägenhet. Kolla noga när lånen ska skrivas om. Tidpunkterna kan avslöja både högre eller lägre kostnader framöver. Om de nya räntorna tros bli lägre än dagens sjunker föreningens kostnader (och därmed kanske avgifterna). Vid högre räntor blir scenariot det motsatta.
Eget kapital
Tro inte att det egna kapitalet finns på ett separat konto. Insatserna är det kapital som de första medlemmarna betalade när föreningen bildades och som då, tillsammans med lån, gick till köpet av fastigheten. Titta extra vad som står under yttre reparationsfond. Den visar vad som satts undan för arbete på fastigheten, som föreningen betalar.
Pengarna finns som sagt dock inte på något särskilt konto utan ingår i kassan och kapitalet som på banken. Titta därför under omsättningstillgångar att pengarna som står avsatta verkligen existerar och inte har förbrukats.
Summa skulder och kapital
Här går ännu en gång att se årets resultat samt, som vi gick igenom under resultaträkningen, om föreningen har en balanserad förlust. Det vill säga att den tidigare gått back, vilket inte håller i längden eftersom föreningen antingen tar av sina egna pengar eller måste låna mer, som den måste finansiera med högra avgifter. Ett råd är att inte bara titta i senate resultat- och balansräkningarna utan även granska de från åren innan.
* Stammarna är de större ”ledningar” som går för vatten och avlopp och el i huset. Räknas tillsammans med sådant som takbyte och fasadrenovering som större arbeten.
Källa: www.gp.se